《重慶市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》3月1日起執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商和物管不得代收
物業(yè)共有部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共有設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線(xiàn)、照明、消防設(shè)施、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本報(bào)訊 大修基金(物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的俗稱(chēng))該繳多少，到底該怎么用，如何讓它的收益增加？昨日，市政府網(wǎng)站公布的《重慶市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》(下稱(chēng)《辦法》)給出了明確答案，如《辦法》規(guī)定，主城區(qū)電梯房大修基金交存標(biāo)準(zhǔn)為每平方米80元。據(jù)悉，該《辦法》將于今年3月1日起實(shí)施。
無(wú)電梯房每平方米交50元
有購(gòu)房者常說(shuō)，不同開(kāi)發(fā)商修的房屋，交的大修基金不一樣，買(mǎi)房子不僅要看房?jī)r(jià)，還要看大修基金比例。
《辦法》明確規(guī)定，在我市主城區(qū)范圍內(nèi)，首期大修基金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：有電梯的，按建筑面積每平方米80元交存；無(wú)電梯的，按建筑面積每平方米50元交存。
重慶市國(guó)土房管局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人算了一個(gè)賬，以建筑面積100平方米的電梯房計(jì)算，首期大修基金要交8000元。
主城區(qū)之外的區(qū)縣怎么辦呢？主管部門(mén)表示，交存標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)刂贫ā?/p>
以后會(huì)不會(huì)調(diào)整呢？該負(fù)責(zé)人表示，需調(diào)整時(shí)，將由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同市價(jià)格行政主管部門(mén)、市城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)適時(shí)調(diào)整，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后向社會(huì)公布執(zhí)行。
開(kāi)發(fā)商和物管不得代收
每家每戶(hù)幾千元的大修基金，累積起來(lái)也不是一個(gè)小數(shù)目，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)商或者物管代收后不認(rèn)賬怎么辦呢？
《辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售合同備案登記時(shí)，將大修基金直接存入指定賬戶(hù)，該指定賬戶(hù)由政府主管部門(mén)開(kāi)立。
《辦法》規(guī)定，此前，開(kāi)發(fā)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)已收取的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金及銀行存款利息，應(yīng)當(dāng)自《辦法》施行之日起三個(gè)月內(nèi)移交物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。
沒(méi)業(yè)委會(huì)政府代管大修基金
頂杰置業(yè)公司總經(jīng)理秦文蒸說(shuō)，《辦法》特別規(guī)定業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主交存的大修基金由物業(yè)所在地區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，更多地考慮了業(yè)主的利益，可避免新小區(qū)因入住業(yè)主較少，沒(méi)成立業(yè)主大會(huì)時(shí)大修基金被侵占、挪用等情況發(fā)生。
政府如何管，《辦法》中的規(guī)定，操作性很強(qiáng)。《辦法》規(guī)定，負(fù)責(zé)代管的區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。
房沒(méi)賣(mài)完按建面分?jǐn)偩S修費(fèi)
什么時(shí)候該使用大修基金呢？《辦法》規(guī)定了四種不能用的范圍，設(shè)定了不同責(zé)任情況下，該動(dòng)用不同業(yè)主大修基金的情況。
市國(guó)土房管局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，在業(yè)主委員會(huì)和物管公司簽合同時(shí)，一般都會(huì)約定大修基金的具體使用范圍和條件。但是，有四種情況下產(chǎn)生的費(fèi)用(附表一)，不得從里面扣除。
現(xiàn)在的小區(qū)，都有幾棟甚至幾十棟樓，一棟樓需要維修，動(dòng)用整個(gè)小區(qū)的大修基金，有些不合理。《辦法》規(guī)定，專(zhuān)有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專(zhuān)有部分業(yè)主承擔(dān)；部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主按其建筑面積所占比例分?jǐn)偅蝗w共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主按其建筑面積所占比例分?jǐn)偂?/p>
《辦法》規(guī)定，房屋未全部出售的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照未出售部分的建筑面積所占比例分?jǐn)偣灿胁课弧⒐灿性O(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用。
大修基金使用方案需公示5天
要用大修基金，還需提供相關(guān)證明材料(見(jiàn)附表二)。市國(guó)土房管局物業(yè)處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，需要公示5天后，要獲得業(yè)主人數(shù)的三分之二和房屋建筑面積占三分之二的業(yè)主通過(guò)才能用。
比如說(shuō)你所在的小區(qū)有十棟樓房，你住第五棟，該棟樓需要使用大修基金維修，這就不需要其他幾棟樓的業(yè)主參與，只需要你這棟樓的業(yè)主參加就行了，但需要業(yè)主人數(shù)的三分之二，也需要業(yè)主所代表的房屋總面積超過(guò)整棟樓總面積的三分之二。滿(mǎn)足這兩個(gè)條件才能通過(guò)。
如果沒(méi)有業(yè)委會(huì)怎么辦？物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主代表也可以提出使用方案，并在相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督下公示和征得同意。
超2000元不得用現(xiàn)金支付
一家物管公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，《辦法》堵住了一些物管公司巧立名目利用大修基金的漏洞。比如其規(guī)定大修基金只能劃轉(zhuǎn)到工程施工(維修)合同確定的施工單位賬戶(hù)中，并且明確說(shuō)明應(yīng)當(dāng)使用電匯、信匯或者轉(zhuǎn)賬支票結(jié)算，不得支取現(xiàn)金，不得使用其他票據(jù)或者結(jié)算憑證。只有發(fā)生條例中規(guī)定的10種緊急情況(見(jiàn)附表三)時(shí)，才能使用現(xiàn)金，并且費(fèi)用在2000元以下。
有業(yè)主表示疑問(wèn)，會(huì)不會(huì)有物管公司和施工單位勾結(jié)，虛報(bào)費(fèi)用，從而騙取業(yè)主的大修基金。市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，《辦法》明確規(guī)定，如果維修費(fèi)用超過(guò)預(yù)算兩成或者1萬(wàn)元以上，超出部分應(yīng)當(dāng)重新申報(bào)使用方案。
大修基金可買(mǎi)新發(fā)國(guó)債
曾經(jīng)有政協(xié)委員提出建議，大修基金的主管部門(mén)應(yīng)對(duì)大修基金存定期，這樣利息就會(huì)增加好幾倍。
市政協(xié)委員、銀鑫集團(tuán)董事長(zhǎng)唐鑫政在2010年提交了名為《關(guān)于商品房專(zhuān)項(xiàng)大修基金保值、增值》的提案，針對(duì)渝北區(qū)12億元的大修基金算了一筆賬，這筆錢(qián)按活期存和定期存的年利息差距竟然有7倍，他隨即提出，大修基金應(yīng)采取定期存款的方式。
市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)《辦法》特地考慮了這個(gè)問(wèn)題，由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管期間，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息；其余部分按一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
不僅如此，還允許購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。《辦法》明確規(guī)定，在保證物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。
“利用業(yè)主交存的大修基金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主及占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
不過(guò)，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，《辦法》規(guī)定，禁止利用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)及其他風(fēng)險(xiǎn)較大的理財(cái)或者投資，并不得將購(gòu)買(mǎi)的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
《辦法》規(guī)定，大修基金的管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該每年定期公布賬目，業(yè)主如果有異議，可以申請(qǐng)復(fù)核。公布的賬目包括四方面：資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；業(yè)主分戶(hù)賬戶(hù)中資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；其他有關(guān)使用和管理的情況。
物管侵占大修基金將被吊證
《辦法》規(guī)定，未按規(guī)定撥付物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；違反規(guī)定向?qū)?hù)管理銀行索取任何好處；利用大修基金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買(mǎi)的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為及其他風(fēng)險(xiǎn)較大的理財(cái)或投資；挪用、侵占物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金等，有違法所得的，沒(méi)收違法所得；造成經(jīng)濟(jì)損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定交存大修基金或未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新、改造費(fèi)用，將由區(qū)縣(自治縣)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下的罰款。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、侵占大修基金嚴(yán)重的，除了進(jìn)行相應(yīng)處罰外，還將被吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。業(yè)主如果逾期不交大修基金，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可向法院起訴。
本組稿件由首席記者 柴偉 采寫(xiě)
