《寧波市物業專項維修資金管理辦法》經市政府常務會議審議通過，確定于2011年4月1日起正式施行。昨天，市建委就本市即將開收物業專項維修資金事宜，作出具體解釋。
1何為物業專項維修資金？
所謂物業專項維修資金，指的是專項用于建筑物內共有部位、建筑區劃內共有設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
共用部位是指房屋主體結構(包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、公共門廳、樓梯間、電梯間、電梯前室、走廊通道、設備間和物業管理用房及法律、法規規定和房屋買賣合同約定的業主共用的部位。
共用設施設備是指住宅小區或單幢房屋內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的屬于全體業主或單幢房屋的業主(使用人)共同使用的下水管道、窨井、化糞池、垃圾箱(房)、信報箱、電梯、消防、安全防范、智能系統、避雷裝置、單元防盜門、文體設施、公共停車位、道路、場地、綠地和區域圍護及法律、法規規定和房屋買賣合同約定的業主共用的設施設備。
房屋共用部位和共有設施設備的保修期2年至8年不等。保修期自房屋交付之日起計算。
2哪些房屋應交存專項維修資金？
按照辦法規定，不管是住宅還是寫字樓、商鋪等非住宅，只要是有共用部位與共用設施設備的房屋，其業主、購房人就都要交存物業專項維修資金。
不過，辦法對新老房屋有區別對待。于明年4月1日后領取預售許可證的新房，必須按辦法規定的標準交存專項維修資金；而在此之前的“老房”，可由本小區或本幢的業主自主確定是否建立專項維修資金。
3專項維修資金交存標準怎么定？
根據辦法，房屋首期專項維修資金，由業主、購房人按照所擁有房屋的建筑面積交存。
其中，未設電梯的房屋，業主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的5%計算交存；設有電梯的房屋，業主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的8%計算交存。未出售(包括出租、自用)房屋的專項維修資金，由開發建設單位交存。出售公有住房的，由售房單位和購房人按房改政策規定的比例交存。
據介紹，按目前公布的市區建筑安裝工程造價，一套面積為100平方米、未配置電梯的房屋，其應交存專項維修資金為6000元；如該套房屋配置有電梯，則應交存專項維修資金1.2萬元。辦法明確，各類房屋上一年度的建筑安裝工程造價在每年3月底前公布。
4專項維修資金怎么交？
專項維修資金由業主自行交存或建設單位、物業服務企業代收代交。其中，對于新建房屋，辦法明確，首期專項維修資金由開發建設單位代收代交。建設單位應當就收取專項維修資金一事，在售房時向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。值得注意的是，專項維修資金并不是交了一次就行的。辦法明確，如果在首期專項維修資金交存若干年后，業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額的30%時，業主應當及時續交到規定交存額或按業主大會決定辦理。
住房公積金可以用來交存專項維修資金。
5專項維修資金交了之后誰來管？
辦法明確，專項維修資金可以實行業主自主管理，也可以由政府設立的專項維修資金管理機構代為管理；鼓勵業主通過民主協商實行自主管理。
其中，實行業主自主管理的，應當召開業主大會，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。
而未成立業主大會或業主大會未明確業主自主管理的，其專項維修資金由政府設定的維修資金管理機構代為集中管理。
不管是誰來管，都應當與專戶管理銀行每半年核對一次專項維修資金賬目，并向業主公布收支。如果業主對公布的專項維修資金使用和管理情況有異議，可以向當地房產行政主管部門申請復核。
6什么情況下可支取專項維修資金？
辦法明確，只有在出現自然災害或者因為拆遷等原因造成房屋滅失的情況下，業主才可以憑原交存專項維修資金的票據或有關證明，向維修資金管理機構支取個人交存的專項維修資金賬戶余額，并由維修資金管理機構辦理賬戶注銷手續。
至于出售房屋，業主不能支取專項維修資金。在發生房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明專項維修資金交存和結余情況，該房屋分戶賬中結余的專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。
7什么情況下可以使用專項維修資金？
辦法規定，專項維修資金的使用，必須要同時符合三個條件：一是物業共用部位、共用設施設備保修期屆滿。二是維修資金足額交存，維修項目符合維修資金使用范圍；或者
維修項目符合維修資金使用范圍，且有部分業主已交存，部分業主未交存但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致并且已將維修資金應分攤額存入維修資金專戶。三是維修資金使用方案經使用范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
8專項維修資金該怎么用？
辦法明確，對已實施物業管理的房屋，如果是對全體業主共有的共用部位、共用設施設備進行中修及中修以上的維修、更新和改造，物業應先提出專項維修資金使用方案及費用預算并公示，經業主大會通過并報當地房產管理部門備案后，方能實施。如果共用部位、共用設施設備是部分業主共有的，則物業提出的專項維修資金使用方案，必須經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的三分之二以上業主通過。日常的小修小補，物業可經業主大會或本幢三分之二以上業主同意，從賬戶內按年列支“房屋統籌維修資金”。
如果房屋共用部位、共用設施設備出現電梯故障、屋頂漏水等緊急狀況，需要立即進行搶修，物業應當立即向維修資金管理機構或業委會報告，經核實后(24小時內)可預先撥款，費用從相關業主專項維修資金賬戶中列支。
9用專項維修資金業主間怎么分攤？
如果多幢房屋的共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造，費用由多幢房屋的全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤；專屬單幢房屋業主的費用，由該幢房屋的全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤；專屬一個單元房屋的業主的費用，由該單元房屋全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層房屋的費用，由該樓層房屋全體業主按照房屋建筑面積的比例分攤；屬于兩個或兩個以上物業管理區域的共用設施設備發生自然損壞的，其維修、更新和改造費用由各物業管理區域的全體業主按照房屋建筑面積比例分攤。
政府將設立專項維修補貼資金
為了減輕業主的負擔，辦法明確，市和縣(市)區要設立住宅物業專項維修補貼資金。如果業主使用專項維修資金進行住宅物業維修的，由當地人民政府給予一定的補貼。其中，在海曙區、江東區、江北區、寧波國家高新區范圍內的住宅物業，由市和區人民政府提供50%的補貼。其他縣(市)區的補貼比例由各縣 (市)區另行規定。
